Die verschiedenen Verfahren der Wertermittlung
Gemäß BauGB § 194 wird der Verkehrswert “durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Zur Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes stehen in der Praxis der Wertermittlung drei gleichrangige Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus dem Jahre 2021 zur Verfügung. Die Wahl der anzuwendenden Verfahren richtet sich nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls und der Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs.
Die einzelnen Verfahren sollen nachfolgend als eine erste Information wie folgt skizzenhaft vorgestellt werden:
Vergleichswertverfahren nach §§ 24 - 26 ImmoWertV 2021
Das Vergleichswertverfahren ist dasjenige Verfahren, das sehr direkt und zuverlässig zum Verkehrswert führt. Voraussetzung für seine Anwendbarkeit ist die Vergleichbarkeit der den Wert der Immobilie bestimmenden Merkmale. Darüber hinaus ist es erforderlich, über eine ausreichende Anzahl von am Markt realisierten Vergleichspreisen zu verfügen. Das Vergleichswertverfahren wird in der Praxis am Häufigsten in der Ermittlung des Bodenwertes und der Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen angewendet.
Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV 2021
Das Ertragswertverfahren ist die geeignete Methode zur Verkehrswertermittlung von Objekten, deren Bestimmung die Generierung von Erträgen ist. Für diese Renditeobjekte werden die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt simuliert und der Ertragswert durch Anwendung bestimmter Ansätze kalkulatorisch abgeleitet. Hierzu werden alle künftigen, über die Restnutzungsdauer marktüblich erzielbaren Reinerträge auf den Stichtag kapitalisiert.
Sachwertverfahren nach §§ 35 - 39 ImmoWertV 2021
Das Sachwertverfahren ist ein eher technisch orientiertes Verfahren, das vorzugsweise bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet wird, die mit eigen genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind. Ausgangspunkt dieser Bewertungsmethode ist die Ermittlung des Herstellungswertes der aufstehenden Gebäude unter entsprechender Berücksichtigung der Alterswertminderung. Der Wert der auf diese Weise ermittelten baulichen Anlagen bildet zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Grundstückssachwert, der schließlich mittels geeigneter Umrechnungsfaktoren an den örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen ist. Für alle drei, zuvor dargestellten Verfahren gilt, dass die ermittelten Zwischenergebnisse nach Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale gemäß § 8 ImmoWertV abschließend zu modifizieren sind.