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Gemäß BauGB § 194 wird der Verkehrswert „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit-punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
Zur Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes stehen in der Praxis der Wertermittlung drei gleichrangige Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus dem Jahre 2010 zur
Verfügung.
Die Wahl der anzuwendenden Verfahren richtet sich nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls und der Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs.
Die einzelnen Verfahren sollen nachfolgend als erste Information einmal skizzenhaft vorge-stellt werden:
Vergleichswertverfahren nach §§ 15 und 16 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist dasjenige Verfahren, das sehr direkt und zuverlässig zum Verkehrswert führt. Voraussetzung für seine Anwendbarkeit ist die Vergleichbarkeit der den Wert der Immobilie bestimmenden Merkmale. Darüber hinaus ist es erforderlich, über eine genügende Anzahl von am Markt realisierten Vergleichspreisen zu verfügen.
Das Vergleichswertverfahren wird in der Praxis am Häufigsten in der Ermittlung des Boden-wertes und der Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen angewendet.
Ertragswertverfahren §§ 17 bis 20 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist die geeignete Methode zur Verkehrswertermittlung von Objekten, deren Bestimmung die Generierung von Erträgen ist. Für diese Renditeobjekte werden die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt simuliert und der Ertragswert durch Anwendung bestimmter Ansätze kalkulatorisch abgeleitet. Hierzu werden alle künftigen, über die Restnutzungsdauer marktüblich erzielbaren Reinerträge auf den Stichtag kapitalisiert.
Sachwertverfahren §§ 21 bis 23 ImmoWertV
Das Sachwertverfahren ist ein eher technisch orientiertes Verfahren, das vorzugsweise bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet wird, die mit eigen genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind. Ausgangspunkt dieser Bewertungsmethode ist die Ermittlung des Herstellungswertes der aufstehenden Gebäude unter entsprechender Berücksichtigung der Alterswertminderung.
Der Wert der auf diese Weise ermittelten baulichen Anlagen bildet zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Grundstückssachwert. Dieser ist an den örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen und darüber hinaus durch die Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale abschließend zu modifizieren.
DCF-Verfahren
Das DCF-Verfahren (discounted cash flow) ist bislang nicht gesetzlich normiert und stammt ursprünglich aus dem angelsächsischen Sprachraum. Da dieses Verfahren originär zum Zweck der Absicherung von Investitionsentscheidungen entwickelt wurde, findet dieses Verfahren im Sachverständigenbüro Günther eher Anwendung im Zusammenhang mit Beratungsleistungen und weniger in der Immobilienbewertung.
Die Methodik des DCF-Verfahrens ist derjenigen des normierten Ertragswertverfahrens sehr ähnlich, unterscheidet sich jedoch wesentlich in der unterschiedlichen Betrachtungsweise des Wertermittlungsstichtags. So ist das DCF-Verfahren eher auf künftige Wertentwick-lungen gerichtet mit allen damit verbundenen Prognoserisiken und weniger auf die Abbildung des jeweiligen Marktwertes.
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